N°1 de la défiscalisation immobilière

Quelle défiscalisation immobilière choisir en 2016 ?  

Pour réussir sa défiscalisation immobilière dans le neuf ou l'ancien, plusieurs dispositifs sont possibles et notamment le dispositif Pinel. Disposer de conseils avertis d’un spécialiste de l’immobilier peut s’avérer être un réel privilège.

Ses conseils et avis peuvent permettre de faire les bons choix et prendre les décisions pour cette année 2016.

L'investissement immobilier n'est pas une matière aisée et les pièges son nombreux : choix du dispositif de défiscalisation immobilière 2016 (Pinel, Malraux, ...), choix de l'emplacement, prix approprié, mode de financement, détention ou non par une SCI, ...

Prendre les bonnes décisions et saisir les bonnes opportunités est d’autant plus important que l'immobilier a une position centrale dans la construction et le développement d’un patrimoine.

Guide de la Défiscalisation Immobiliere

Guide de la Défiscalisation Immobilière 2016

Guide défiscalisation immobiliere 2

Défiscalisation Pinel

Pinel

La Défiscalisation Pinel octroie 21% de réduction d'impôt sur 12 ans et porte sur des programmes immobiliers neufs en France Métropolitaine : Paris, Bordeaux, ...

Défiscalisation Immobilier Pinel

Pinel Outre-Mer

Pinel outre mer

Le dispositif Pinel a été adapté aux Outres Mers. La Réduction d'Impôts pour les logements acquis en 2016, varie désormais de 23 à 32 %

Défiscalisation Immobilier Pinel Outre-Mer

Pinel Réhabilité

Pinel Réhabilité

Ici le bien immobilier ancien doit fait l'objet de travaux de réhabilitation pour bénéficier de la Loi Pinel ancien avec 12 à 21% de réduction d'impôt.

Investir en Pinel Ancien

L'Immobilier en Nue-Propriété

nue propriete

A l'impot sur le revenu ou à l'ISF l'optimisation fiscale au travers de la nue propriété est extrêmement intéressante pour les personnes fortunées.

L'investissement démembré

Défiscalisation Malraux

Défiscaliser malraux

La loi Malraux 2016 permet une réduction d'impôt de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an

Réduire ses impôts en Malraux

Monument Historique

Defiscalisation Monument Historique

La défiscalisation immobilière au travers du Monument Historique est extrêmement puissante car elle vient réduire directement les revenus du contribuable et peut atteindre 49%.

Investissement M.H.

Défiscalisation Immobilière : Nos Agréments 

Prix Promoteurs immobiliersLa société Optimus Patrimoine est un cabinet spécialisé sur les opérations de en immobilier neuf ou ancien.

Notre cabinet est parfaitement autonome, indépendant et agréé par l'AMF, l'ACP et par la préfecture de Paris pour les transactions immobilières.

Nous vous garantissons un conseil objectif, fiable et de qualité et nous nous engageons sur le professionnalisme de la démarche et sur la plus stricte confidentialité sur les informations transmises par nos clients ; ce qui nous permet d'être une référence en matière de défiscalisation 2017.

En complément de nos agréments, nous nous inscrivons dans la durée avec nos clients, dans le cadre de la Loi Pinel ou dans le cadre d'un autre dispositif d'optimisation fiscale.

Nous vous aidons à accomplir vos premières déclarations de revenus ou encore à optimiser vos revenus fonciers immobiliers le moment venu.

Nos Spécialistes Immobiliers

PHOTOS COTE DROIT IVAN CHRIS

Nous rencontrer

21 Bld Montmartre à Paris

09.81.24.78.76

Pourquoi réaliser votre défiscalisation avec Optimus ?

Nous sélectionnons des opérations de défiscalisation immobilière sur la base de critères rigoureux et objectifs, notamment :

  • La qualité de l'emplacement
  • Le prix au mètre carré
  • La qualité de la construction
  • Le rendement de l'opération

Pour votre investissement immobilier, cette sélection s'opère avec une indépendance la plus totale. Nous travaillons avec les promoteurs immobiliers les plus réputés et capables de tenir leurs délais. La société Optimus Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant enregistré par l'AMF, l'ACP et la par la Préfecture de Paris pour les transactions immobilières.

Pourquoi Investir avec Nous ?

Quels sont les incontournables de la défiscalisation immobilière ?

Afin de mener à bien son projet de défiscalisation immobilier, des critères de sélection sont à prendre en compte. Ce choix final sera la clé du succès d’un investissement car il permettra d’assurer une perception récurrente de loyers avec un minimum de désagréments (vacances locatives, travaux, …), tout en prévenant les éventuelles conditions de revente.

L’investissement immobilier repose notamment sur 6 critères :

  1. L’emplacement : qualité du quartier, proximité de l’école, transports, équipements, commerces
  2. L’analyse économique de l’investissement : démographie, pôles d’activités, dynamisme local
  3. La qualité du promoteur : réputation, solidité financière, garanties proposées
  4. La qualité de la construction : standing, matériaux utilisés, architecture
  5. L’étude locative : demande locative, prix des loyers, ...
  6. Les calculs de rentabilité de l’investissement
 

Une défiscalisation "Clé en main" 

Nous accompagnons nos clients dans toutes les phases de leur investissement immobilier :

  • Analyse de votre situation patrimoniale
  • Recherche d'un programme immobilier pertinent
  • Financement et obtention du meilleur taux possible
  • Délégation d'assurance emprunteur (gain substantiel pour le client)
  • Réponses à vos questions fiscales ultérieures

Cet accompagnement est gracieux car nous sommes rémunérés uniquement par nos  partenaires.

Il donne l'assurance d'un investissement immobilier de qualité et permet également à nos clients de réaliser des gains substantiels sur leur financement (taux de crédit et assurance).

Choisir la Défiscalisation Pinel pour sa souplesse et son rendement

La Loi Pinel concerne les logements neufs achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Le dispositif ne prend effet que pour les investissements locatifs et non pour les résidences principales achetées en neuf.

Ces appartements ou maisons doivent être mis en location en résidence principale, et ce dans une limite de deux logements par investisseur et par an.

Acheter dans le neuf pour louer peut permettre de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% de réduction d'impôt étalés sur 12 ans, prévue par la loi Pinel (en remplacement du dispositif Duflot), pour les appartements loués nus achetés avant le 31 décembre 2016.

Ainsi :

  • pour une durée de location de 6 ans la réduction d‘impôt est de 12% du prix du bien
  • pour une durée de location de 9 ans la réduction d‘impôt est de 18% du prix du bien
  • pour une durée de location de 12 ans la réduction d‘impôt est de 21% du prix du bien

La nouveauté par rapport à la loi Duflot se situe sur la dernière période : au-delà de 9 ans, la Loi Pinel permet une réduction complémentaire de 1% par année de location supplémentaire.

Autre nouveauté : la défiscalisation Pinel autorise la location à un ascendant (père, mère, etc.), ou à un descendant (enfants, petits-enfants).

La durée minimale de location est de 6 ans minimum dans le cadre de la défiscalisation loi Pinel 2016 et peut être prolongé de 3 ou 6 ans afin de bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante.

Cette durée de location est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien immobilier Pinel et devra respecter les prérogatives légales de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.

Le bien doit être loué nu à usage d'habitation (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20). Les logements loués meublés sont donc exclus du bénéfice de la réduction.

Pour ouvrir droit à la défiscalisation, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal.

La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, […] ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.

En savoir plus sur la défiscalisation Pinel

 

Le Malraux ou la défiscalisation dans la "belle pierre"

Créée par Monsieur André Malraux en 1962, le principe de la défiscalisation immobilier Malraux, est de protéger le patrimoine immobilier Français.

Ainsi, elle encourage les programmes de rénovation des immeubles anciens situés dans les secteurs sauvegardés (il en existe près de 100 en France), d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ou d’un quartier ancien dégradé.

Les propriétaires d’immeubles effectuant des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt plafonnée à 100.000 euros de travaux par an.

Le taux de réduction d'impôt est de 22 % ou 30 % selon l’emplacement du projet pour les opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2013.

Comment fonctionne la Loi Malraux ?

Défiscaliser grâce au déficit foncier

Cette solution de défiscalisation immobilière est destinée à des personnes bénéficiant déjà de revenus fonciers locatifs supérieurs à 20.000 € / an.

L'opération consiste à acquérir un bien immobilier décoté, car en mauvais état, pour ensuite le rénover. Les charges de réparation et dépenses d’amélioration sont alors imputées sur des revenus locatifs pré-existants.

Les intérêts d'emprunt, pour les dettes contractées au titre des travaux de rénovation engagées, sont également déductibles des revenus fonciers présents et futurs.

Le gain pour l'investisseur correspond par conséquent à sa Tranche Marginale d'Imposition + Prélèvements Sociaux, soit une possibilité de défiscalisation jusqu'à 60,5%.

Comment fonctionne le Déficit Foncier ?

La puissance de la Défiscalisation en Monument Historique

Le dispositif Monuments Historiques existe depuis un siècle environ.

Cette loi vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

L'investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit ainsi créé est intégralement déductible du revenu imposable, sans limitation.

Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation immobilière en Monuments Historiques oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.

En savoir plus sur les Monuments Historiques

Réduire ses impôts grâce à la nue propriété

Le modèle d’investissement en Défiscalisation en Nue-propriété repose sur le principe d’un démembrement du droit de propriété, entre “la nue-propriété” et “l’usufruit”, pendant une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier. Il s'agit d'une véritable forme de défiscalisation immobilière.

  • L’investisseur acquiert moins cher la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité
  • L’usufruit est acquis simultanément pour par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
  • Au terme de l’usufruit temporaire, à la fin du démembrement de propriété, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.

Les avantages peuvent être divers : une réduction de l'impositions sur les revenus fonciers déjà existants, une réduction de la base ISF ou encore la constitution d'un patrimoine sans fiscalité.

En savoir plus sur la Nue-Propriété

Questions / réponses fréquentes en défiscalisation immobilière

Qui peut bénéficier des dispositifs de défiscalisation ?

Selon la législation, peuvent généralement bénéficier des dispositifs de défiscalisation, les personnes suivantes :

    • les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. CGI. art. 4 B
    • les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.

Quels dispositifs de défiscalisation immobilière entre dans le plafond global des niches fiscales ?

Il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière entrant dans le cadre du plafond global des niches fiscales et d’autres pour lesquels ce n’est pas le cas, soit parce qu'ils ne s'intèrent pas législativement soit parce qu'ils s'imputant sur les revenus globaux (comme l'investissement en Monument Historique). Ainsi, la loi Pinel entre dans ce plafond. En revanche, ce n’est pas le cas pour l’investissement immobilier en loi Malraux ni en Monuments Historiques.

Quel est le fait générateur de la réduction d'impôt ?

Le fait générateur de la réduction d’impôt pour un logement en état futur d’achèvement, comme via la loi Pinel, est l’année d’achèvement du logement. Pour la loi Malraux et l’investissement en Monument Historique, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire (ou son mandataire) à l’entreprise qui a réalisé les travaux de restauration. Il en est de même pour les opérations de défiscalisation immobilière dans le cadre du déficit foncier.

Avec une SCI a-t-on le droit de défiscaliser ?

Oui, l'investissement au sein d'une SCI est possible à travers les lois de défiscalisation. Mais la SCI ne doit pas être soumise à l’IS.

Et si mon appartement n'est pas loué ou si mon locataire ne peut plus me payer les loyers ?

Les risques existent comme pour tout investissement locatif. Pour les limiter, il conviendra de vérifier préalablement à la conclusion du bail la situation financière des candidats à la location. Il existe également d'excellentes solutions qui permettent d'assurer ces risques : assurance vacance locative et assurance défaillance locative.

Est-il possible de bénéficier d'une défiscalisation en démembrement de propriété ?

Les opérations de réduction d’impôt en Loi Malraux et Loi Pinel ne sont pas possibles en démembrement. En revanche, une opération en Monument Historique peut être réalisée en démembrement de propriété.

Pourquoi s'endetter pour investir dans l'immobilier

En France, le taux d’endettement des ménages s’élève à 60%. Si une majorité des individus opte pour l’endettement, c’est qu’il constitue un moyen de « s’enrichir ».

Plus précisément, lorsqu’un individu utilise l’effet de levier du crédit c’est pour se créer un patrimoine (le plus souvent immobilier).

L’endettement intervient généralement en cas d’acquisition de sa résidence principale ou secondaire mais également dans un objectif de défiscalisation en immobilier, au travers d’une défiscalisation Pinel, Malraux, Monument Historique, ...

Lire la suite de cet article sur notre blog immobilier

Mécanisme du plafonnement des niches fiscales

Instauré par loi de finance de 2009, le plafonnement global des avantages fiscaux (aussi appelé niches fiscales) consiste à limiter le montant des réductions ou crédits d'impôt accordés au contribuable.

Plus précisément, les avantages fiscaux pris en compte pour le plafonnement sont ceux issus de dépenses payées, d'investissements réalisés ou des aides accordées.

Depuis 2014, le montant du plafonnement global s’élève à 10 000€ par principe, auquel s'ajoute 8 000€ en cas d'investissement Pinel Outre-mer et SOFICA.

Lire la suite de cet article sur notre blog immobilier