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Comment utiliser le concept de taux d’occupation pour investir en LMNP en résidence services

Comme expliqué dans notre fiche de définition du taux d’occupation, le taux d’occupation est un indicateur de gestion qui permet de connaître le remplissage d’un établissement hôtelier ou para-hôtelier (comme une résidence services) sur une période donnée.

LMNP residence services

Pourquoi le taux d’occupation est important pour investir dans une LMNP en résidence services ?

Le taux d’occupation est un indicateur très utile lorsqu’il s’agit d’ investir dans une résidence services car il permet d’avoir une première indication de la rentabilité ou non d’une résidence.

Cela est clé car lorsqu’on investit dans un appartement LMNP dans une résidence services, l’objectif est d’en percevoir un loyer durable et le plus avantageux possible de la part de son gestionnaire.

Or, si la résidence en question n’est pas rentable, le risque de départ du gestionnaire ou de baisse du loyer devient important. En cas de taux d’occupation réduit ou inférieur à la normale, il faudra donc être particulièrement prudent avant d’investir.

 

Comment calculer un taux d’occupation

Pour calculer un taux d’occupation, il faut disposer des informations suivantes :

  • Le nombre de chambres ou appartements disponibles à la location (hors travaux ou indisponibilité temporaire).
  • Le nombre de chambres ou appartements occupés à des conditions normales de marché (en excluant l’hébergement du personnel par exemple).
  • La période de calcul.

Dans le cas des résidences de tourisme, les gestionnaires ont l’obligation de le fournir aux propriétaires des murs tous les ans. Si ce n’est pas le cas ou pour les autres types de résidence services, il est possible d’essayer d’estimer le taux d’occupation en regardant tout simplement le nombre de biens disponibles à la location sur une période donnée.

 

De la bonne interprétation du taux d’occupation

Le taux d’occupation d’une résidence services est un indicateur de gestion important qu’il convient d’interpréter de manière appropriée et, notamment, en prenant en compte :

  • Le type de résidence : Par essence, le taux d’occupation n’est pas le même dans une résidence étudiante (absence de locataires l’été) que dans une résidence senior ou un EHPAD (présence de locataires toute l’année).
  • La période de calcul : Il est tout à fait logique qu’une résidence de tourisme située à la mer ou à la montagne soit vide hors de la saison touristique. De la même manière, une résidence affaires affichera un taux d’occupation plus réduit le week-end et durant les périodes de vacances scolaires que dans la semaine.
  • Le prix : Il peut être facile pour un gestionnaire d’obtenir un taux d’occupation satisfaisant en bradant ses tarifs. Il faut donc toujours interpréter le taux d’occupation en lien avec le prix de location effectif (hors remise, retro-commissions et autres rabais).

 

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