N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation en déficit foncier

Les opérations immobilières en déficit foncier sont une forme de défiscalisation immobilière puisqu'elles permettent à la fois de réduire ses impôts tout en continuant à se construire du patrimoine immobilier.

Principes généraux liés au revenus immobiliers


Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus de l’impôt sur le revenu.

Ils sont additionnés aux autres revenus pour former le revenu global.

Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers sont les revenus des locations nues d’immeubles (propriétés bâties ou non) ainsi que leurs revenus accessoires (CGI. art. 14).

Régimes d'imposition des revenus immobiliers


En fonction du montant des revenus réalisés au cours de l’année, le contribuable relève soit du régime réel, soit du régime micro-foncier (revenus fonciers < 15 000€).

« A la différence du régime micro-foncier pour lequel les charges sont retenues pour un montant forfaitaire, les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent tenir compte des charges qu’ils ont effectivement supportées », BOI-RFPI-DECLA-20, § 90.

Le régime micro-foncier, quant à lui, est un régime d’imposition simplifié (CGI. art. 32).

Le contribuable est placé, de plein droit, sous le régime micro-foncier lorsqu’il ne loue pas des biens soumis à des régimes fiscaux spécifiques et que le montant du revenu foncier brut annuel perçu par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, est inférieur à 15 000€ par an.

Il est à noter que le « régime réel » et le « régime micro-foncier » ne sont pas cumulables, c’est-à-dire que le contribuable devra choisir l’un ou l’autre des régimes pour l’ensemble de ses biens générant des revenus fonciers.

Fonctionnement du Déficit Foncier


La défiscalisation immobilière via le déficit foncier consiste à acquérir un logement ancien afin d’effectuer une remise en état, dans une optique de déduction de charges par la suite.

L’objectif de ce système est de faire naître des charges, afin de pouvoir les déduire du résultat foncier et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt.

En effet, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€ par an.

Le déficit restant est quant à lui imputable au titre des dix années suivantes. Cela permet donc au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt s’étalant sur plusieurs années en fonction du montant des travaux à effectuer.

En somme, ce type d’opérations est l’occasion à la fois de réduire son revenu global et corrélativement son imposition ; mais également de se constituer un patrimoine locatif.

Déficit Foncier - Exemple Chiffré


Monsieur et Madame Dupont perçoivent un revenu foncier annuel de 30 000€ suite à l’acquisition d’un immeuble.

Les charges déductibles de cet immeuble sont de 7000€ et les intérêts d’emprunt de 2 000€. Ils sont donc imposés sur une base de : 30 000 – 7 000 – 2 000 = 21 000€.

Compte tenu des autres revenus qu’ils possèdent, on suppose qu’ils sont soumis à la tranche marginal d’imposition de 45%, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%. Leur imposition s’élève donc à : 21 000 x 60.5% = 12 705€.

Imaginons à présent qu’ils investissent dans un logement ancien, qui nécessite des travaux pour un montant de 13 000€. Ils pourront, à ce titre, déduire de leur revenu global 10 700€. Le déficit restant de 2 300€ (13 000 – 10 700) sera reportable au titre des dix années suivantes.

Au cours de la première année, leur revenu net foncier serait alors de : 30 000 – 7 000 – 2 000 – 10 700 = 10 300€.

Leur imposition ne s’élèvera plus qu’à : 10 300 x 60,5% = 6 232€ soit une économie de 6 473€.

Au titre de la 2ème année, ils pourront déduire le déficit foncier restant, soit 2 300€ et réaliser à nouveau une économie d’impôt.

 

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