N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière dans l’Ancien

En matière de défiscalisation immobilière, deux options sont possibles : soit investir dans un programme immobilier neuf, notamment au travers de la défiscalisation Pinel, ou utiliser un dispositif de défiscalisation en immobilier ancien.

La défiscalisation immobilière dans l’ancien peut prendre la forme par exemple d’une défiscalisation Pinel réhabilitée, d’une défiscalisation Malraux, d’un investissement au sein d’un Monument Historique ou encore d’une opération en déficit foncier.

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Immobilier ancien : le Pinel réhabilité


La facette « ancien » de la défiscalisation Pinel est relativement peu connue.

Le dispositif de défiscalisation Pinel est applicable à un logement ancien qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui bénéficie de travaux de réhabilitation lui permettant d’avoir des performances techniques approchant celles d'un logement neuf.

Un local destiné à un usage autre que l'habitation et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation pour devenir un logement, permet également l’application de la loi Pinel.

Pour pouvoir bénéficier dans l’ancien des mêmes avantages que ceux offerts par le dispositif Pinel dans le neuf, le logement visé doit respecter quelques critères. Il doit d’abord être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation doit être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.

Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence s’entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques définies par arrêté, aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (annexe III au CGI, I de l’article 2 quindecies B).

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (annexe III au CGI, art. 2 quindecies C).

Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 (annexe III au CGI, II de l’article 2 quindecies B). Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux."

 

Pour les investissements afférents à des logements situés en métropole, le taux de la réduction d'impôt est de 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans. Lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans, le taux de la réduction d'impôt est de 18 %.

Au bout de 9 ans, le contribuable peut bénéficier d’un bonus de 1% par an à condition de proroger son engagement initial.

La défiscalisation Pinel réhabilitée est une alternative à la Loi Pinel pour les personnes qui cherchent un bien ancien restauré.

 

Défiscalisation en immobilier Malraux


La défiscalisation immobilière Malraux concerne les acquisitions de logements immobiliers anciens situés dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP) ou dans les secteurs sauvegardés, avec un objectif qui est de réaliser des travaux de restauration.

La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement puissant, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 30.000 € d’économies d’impôts annuelles).

La défiscalisation commence dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année.

Ainsi, des travaux réalisés en 2018 seront imputables sur les revenus 2018 et bénéficieront d’une réduction sur l’impôt payé en 2019.

Il est utile d’optimiser les flux de travaux qui seront réalisés afin de réduire ses impôts conformément aux revenus qui seront perçus.

 

La loi Malraux s’adresse à des contribuables souhaitant à la fois réduire de façon conséquente leurs impôts et se constituer un patrimoine puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre-ville par exemple).

L’investissement, dans le cadre de la défiscalisation Malraux, reste avant tout un investissement immobilier dans l’ancien. Il est nécessaire de ce fait de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement.

Plus qu’ailleurs, la qualité de l’opérateur est primordiale. Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.

 

 

Immobilier ancien : défiscalisation en Monument Historique


La loi de défiscalisation immobilière sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans.

Cette loi de défiscalisation est destinée à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

L'investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. L’Etat encourage alors le contribuable en autorisant l’imputation des charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sur le revenu global du contribuable sans aucun plafonnement.

Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2016 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.

La défiscalisation en Monuments Historiques permet donc l’obtention d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 45% et concernent les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l'immobilier ancien de grand prestige tout en réduisant efficacement leur imposition.

 

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