N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation Loi Malraux

Grâce à la défiscalisation Malraux, les belles pierres profitent elles aussi d’avantages fiscaux en matière de défiscalisation immobiliere.

En effet, si vous achetez un bien immobilier situé dans un secteur protégé, ayant un intérêt architectural et patrimonial reconnu, alors celui-ci peut vous permettre de déduire jusqu’à 30.000€ directement de vos impôts.

Le principe est simple : vous achetez un bien issu d’un secteur sauvegardé et vous effectuez des travaux de rénovations. Vous pouvez alors déduire une partie du prix des travaux de vos impôts.

Taux de défiscalisation Malraux


Un investissement immobilier éligible à la loi Malraux, permet de profiter d’une défiscalisation très avantageuse :

  • 30 % pour les bâtiments situés dans un [glossary slug='secteur-sauvegarde'/] et ceux placés dans les anciens quartiers dégradés.
  • 22 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ([glossary slug='zppaup'/]) ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ([glossary slug='amvap'/])

Remarque : l'administration ne fait pas référence à l'année d'engagement de l'investissement immobilier dans le BOI-IR-RICI-200.

L'article 105 de la loi de finances pour 2011 qui a instauré le premier coup de rabot fiscal énonçait en son IX qu'il ne concernait pas les dépenses pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.

 

Immeubles concernés par la défiscalisation Malraux


Afin de bénéficier d’une défiscalisation immobilière sous la loi Malraux, l’accès au dispositif est soumis à plusieurs conditions.

Premièrement, les immeubles doivent être à usage d’habitation avant et après la réalisation des travaux.

Ensuite, l’opération d’investissement en [glossary slug='loi-malraux'/] doit avoir lieu dans une zone géographique spécifique :

  • dans un secteur sauvegardé (Ordonnance 28 juill. 2005, n 2005-864, Décret 25mars 2007, n 2007-452)
  • dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Dans ce cas, les travaux doivent être déclarés d'utilité publique.
  • dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP), lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.
  • dans les quartiers anciens dégradés (jusqu'au 31 décembre 2015) délimités par l'article 1er du décret n 2009-1780 du 31 décembre 2009

 

Engagement de location en Malraux


La défiscalisation Malraux impose à l'acquéreur de s'engager à louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

C'est une différence avec la défiscalisation Pinel qui autorise la location à un enfant notamment.

Si le bien immobilier est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, celle-ci doit s'engager à louer les locaux durant 9 ans et ses associés à conserver les parts pendant 9 ans également.

Pour bénéficier de la défiscalisation immobilière Malraux, le logement doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l'engagement de location.

La location doit avoir lieu en location nue et non en meublé, a fortiori un meublé touristique.

Le loyer associé au bien ayant permis la défiscalisation d'impôt n'est pas plafonné. De même, il n'y a aucune contrainte liée au ressources financières des locataires.

 

Loi Malraux : Délai de mise en location


L'engagement de location en loi Malraux doit pendre effet dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux.

Au total, entre le début des travaux et la vente possible du bien immobilier il peut se passer 11 ans (2 ans de travaux et 9 années de location).

 

Pour qui est fait la défiscalisation Malraux ?


L'immobilier optimisé sous la loi Malraux est destiné au tranche haute du barème progressif de l'impôt.

La défiscalisation Malraux s'adresse également aux personnes utilisant déjà en grande partie leur plafond de réduction d'impôts.

D'un point de vue juridique, peuvent profiter de la défiscalisation immobilière issue de l’investissement Malraux :

- les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés, à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. (CGI. art. 4 B)

- les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.

 

Une défiscalisation hors plafonnement global


La défiscalisation immobilière sous la loi Malraux est exclue du calcul du plafonnement global des niches fiscales. Ce qui en fait une défiscalisation extrêmement performante.

Cependant, toutes les réductions provenant d'une déclaration de travaux ou d'une demande de permis de construire déposée avant le 1er Janvier 2014, sont toujours soumises au plafonnement de 2012 (18 000 € + 4 % du RNGI).

Remarque : le montant de la réduction pourra être réduit par l'application du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu par le nouvel article 200-0 A du Code général des impôts.

 

Les conditions de restauration de la défiscalisation Malraux


L'investissement en loi Malraux oblige une restauration du bien immobilier.

Celle-ci peut être :

  • la restauration complète d'un immeuble construit : les travaux ne doivent pas obligatoirement porter sur toutes les parties du bâtiment si certaines parties ne nécessitent pas d'intervention.
  • la restauration déclarée d'utilité publique : le bâtiment doit être déclaré d'utilisé publique, sauf si le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé. Aucune précision relative à l'initiative des travaux n'est prévue.

Les travaux qui permettent une restauration superficielle ou partielle du bien immobilier sont exclus de la loi Malraux.

 

Charges ouvrant droit à la défiscalisation Malraux


Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont limitativement énumérées par la loi :

- les dépenses relatives aux réparations et à l'entretien (CGR art. 31, I-1° -a)

- les primes d'assurance (CGI art. 31, I-1° -a bis) 

- les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation. Sont exclus, les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (CGI art. 31, I-1° -b) 

- les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés. Sont exclus les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (CGI art. 31, I-1° – b bis)

- les impositions autres que celles qui incombent normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales (CGI art. 31, I-1° -c) 

- les frais de gestion (CGI art. 31, I-1° -e)

- les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.

La fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et employées par le syndic ouvre également droit à réduction d’impôt.

 

Date de réalisation des dépenses en Malraux


Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction d’investissement Malraux sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.

Seules les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'une des 2 dates visées précédemment seront prises en compte pour le calcul de la réduction d’investissement Malraux.

Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

 

Loi Malraux : le Fait générateur


 Le fait générateur de la réduction d'impôt est fixé à la date de paiement des dépenses éligibles, à l'entreprise qui a réalisé les travaux de restauration.

  • Pour les ventes d'immeubles à rénover :
    le fait générateur de la réduction d'impôt intervient par le paiement au vendeur, selon l'échéancier prévu au contrat.
  • Pour les souscriptions de parts de SCPI :
    Le fait générateur de la réduction est constitué par la date de réalisation de la souscription.

Cela en fait une différence par rapport à la loi pinel dont le fait générateur est l'achèvement de la construction. 

 

Base de réduction d'impôt


La base de la réduction d’impôt pour l’investissement Malraux est composée des dépenses visées plus haut supportées par le contribuable.

Dans le cadre de l'acquisition d'un bâtiment à rénover (CCH. art. 262-1), le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui qui correspond au prix de revient des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.

Le dispositif Malraux permet une réduction d'impôt de 30% des travaux de rénovation avec un plafond maximum de 100 000 € de travaux par an.

Les dépenses éligibles sont prises en compte pour leur montant TVA comprise. Cette règle comporte toutefois une exception pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA de plein droit ou sur option (CGI. art. 33 quater).

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