N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation Immobilière sous la Loi Pinel

 

Principe général de la défiscalisation Pinel pour 2016


PinelDepuis le 1er Septembre 2014, la défiscalisation Pinel a remplacé la loi Duflot. Ce nouveau dispositif permet, lors d’un [glossary slug='investissement-locatif'/] (acheter un bien neuf pour le mettre en location) de profiter d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21% pour un bail de 6, 9 ou 12 ans.

Le bien immobilier acheté doit être en zone tendue et respecter toutes les normes écologiques du bâtiment. Celui-ci est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire.

 

Investir en France en loi Pinel


 

 

 

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Taux de la défiscalisation Pinel en 2016


La défiscalisation Pinel va plus loin que la précédente défiscalisation immobilière Duflot. Avant le 1er Septembre 2014, la loi Duflot permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18%, pour 9 ans maximum.

Depuis l’apparition de la loi Pinel, qui succède à la loi Duflot, le dispositif permet aux acheteurs de profiter d’un [glossary slug='abattement-fiscal'/] de 12% ou 18% sur le prix de revient de la location, du moment qu’ils s’engagent à louer le bien pendant 6 ou 9 ans.

S’il le souhaite, l’acquéreur du bien immobilier peut prolonger le bail par tranche de 3 ans. Dans ce cas, il obtient une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 21% pour une durée totale de 12 ans.

En fonction de la durée du bail, la réduction fiscale se répartit de cette façon :

Taux défiscalisation Pinel

 

Contribuables concernés par la défiscalisation Pinel


"Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif de defiscalisation Pinel doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI.

Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s’agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer de Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Réunion.

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d'impôt, transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l'engagement de location (initiale ou prorogée) n'est pas de nature à entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu jusqu'à la date de ce transfert.

L’administration fiscale précise que pendant les périodes d'imposition au cours desquelles le contribuable n'est plus considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts, la réduction (ou son complément éventuel) ne peut plus être imputé et ne peut faire l'objet d'aucune imputation ultérieure.

 

Conditions de location Pinel


La durée minimale de location est de 6 ans minimum dans le cadre de la défiscalisation [glossary slug='loi-pinel'/] 2016 et peut être prolongé de 3 ou 6 ans afin de bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante.

Cette durée de location est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien immobilier Pinel et devra respecter les prérogatives légales de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.

Le bien doit être loué nu à usage d'habitation (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20). Les logements loués meublés sont donc exclus du bénéfice de la réduction.

Pour ouvrir droit à la réduction, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du [glossary slug='foyer-fiscal'/].

La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, […] ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.

 

Plafonds de loyer associés à la défiscalisation Pinel


Afin d’être éligible à la défiscalisation Pinel, le loyer mensuel par mètre carré (m²) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret.

Le plafond applicable diffère selon :

> la zone dans laquelle se situe le logement donné en location,

> la date de réalisation de l'investissement.

Ces plafonds seront révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l’article 2 duodecies, c’est-à-dire selon l’indice de référence des loyers (IRL) c’est-à-dire selon l’inflation hors loyer et tabac.

Les plafonds de loyer représentent le loyer maximum autorisé pour la location d’un bien Pinel. Il dépend de la surface pondérée du logement et de la zone de l’investissement Pinel. Il faut, avec ces deux variables, appliquer la formule propre aux plafonds de loyers Pinel soit le coefficient multiplicateur.

La surface pondérée correspond au total de la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (cave, terrasse, balcon, véranda, jardin) à hauteur de 8m² maximum. Le parking n’est pas considéré comme une surface annexe.

Exemple : vous faites l’achat d’un 2 pièces à Toulouse. La [glossary slug='surface-habitable'/] est de 38m² avec un balcon de 8m². La surface pondérée de ce logement est donc de 42m². (38 + 8/2).

Concernant les plafonds de loyer, ils dépendent de la zone géographique dans la laquelle se situe le bien et sont réévalués chaque année.

Pour l’année 2016, les plafonds Pinel, exprimés en euros par mètre carré, sont les suivants :

  • Zone A bis : 16,82€
  • Zone A : 12,49€
  • Zone B1 : 10,06€
  • Zone B2 : 8,74€

Pour le calcul du loyer en loi Pinel, le barème de base est en corrélation avec la surface de chaque logement selon un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : (0,7 + 19 / S). S correspond à la surface pondérée du bien. Néanmoins, ce coefficient ne peut excéder 1,2. Ainsi, au-delà de 38 m², il reste égal à 1,2.

Notez que plus la surface du logement est petite, plus le plafond de loyer au m² est élevé, jusqu’au seuil des 38m2.

In fine, le loyer maximal à appliquer correspond à la formule suivante : surface habitable + (surface des annexes /2)] * prix de location au m2 selon la zone * coefficient multiplicateur

Exemple :

  • Reprenons votre 2 pièces acquis à Toulouse (zone B1). Le coefficient multiplicateur est le suivant : (0,7 + [19 / 42]) = 1,15.
  • Le loyer maximal autorisé sera de : [38 + (8/2)] *10,06 * 1,15 = 485€

 

 

Plafond de ressources pour la défiscalisation Pinel


Pour bénéficier du dispositif immobilier Pinel , la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail.

Les plafonds de ressources des locataires sont fixés par décret et sont mentionnés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, plafonds de ressources qui sont révisés chaque année au 1er janvier.

Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence (CGI. art . 1417 VI, 1°) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2016, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2014.

Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.

Plafond ressource défiscalisation Pinel  

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