N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : le plafonnement global

Modalités d'application pour votre investissement immobilier


Instauré par loi de finance de 2009, le plafonnement global des avantages fiscaux (aussi appelé niches fiscales) consiste à limiter le montant des réductions ou crédits d'impôt accordés au contribuable.

Plus précisément, les avantages fiscaux pris en compte pour le plafonnement sont ceux issus de dépenses payées, d'investissements réalisés ou des aides accordées.

Depuis 2014, le montant du plafonnement global dans lequel s'intégrerait une défiscalisation immobilière s’élève à 10 000€ par principe, auquel s'ajoute 8 000€ en cas d'investissement Pinel Outre-mer et SOFICA.

Par conséquent, les avantages fiscaux ne pourront procurer une diminution du montant de l'impôt de plus de 18 000€ dans le meilleur des cas.

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Exception au principe : le double plafonnement


Le plafond appliqué de certains dispositifs immobiliers est celui de l’année où l’investissement a été mis en place.

Dans cette logique, un contribuable ayant investi en 2009 en Scellier puis en défiscalisation immobilière Pinel en 2016 bénéficiera d’un double plafonnement :

  • Un premier plafonnement à 25 000€ augmenté de 10% du revenu imposable, pour l’investissement en Scellier (plafond de 2009) ;
  • Un second à 10 000€ augmenté de 8 000€ (en cas de Pinel Outre-Mer et SOFICA) relatif à l’investissement en Pinel.

 

Des niches fiscales non plafonnées


Certains dispositifs immobiliers, comme l’investissement Malraux, sont exclus du champ du plafonnement global.

Dans le cas d’un investissement Malraux, la réduction d’impôt porte sur les dépenses engagées pour la restauration complète d’un immeuble ancien situé dans une zone protégée. Ainsi, le contribuable pourra déduire :

  • 22% pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).

 

  • 30% pour ceux situés dans un secteur sauvegardé ou dans les quartiers anciens dégradés.

Toutefois, les dépenses sont retenues dans la limite de 100 000€ par an.

Défiscalisation et plafonnement spécifique


D’autres dispositifs de défiscalisation immobilière possèdent, en plus du plafond des niches fiscales de 10 000€, leur propre plafonnement. Cela est le cas pour le dispositif de défiscalisation Pinel.

Ce dispositif concerne l’acquisition d’un logement neuf au vu de le louer comme résidence principale à un contribuable. Le taux de réduction d’impôt, qui se calcule sur le prix de revient, varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Cet engagement peut-être de 6 ans (réduction de 12%), 9 ans (18%) ou 12 ans (21%).

Toutefois, le plafond de la loi Pinel est fixé à 5 500€ du m2, avec un maximum de 2 logements par an plafonné à 300 000€.

Exemple chiffré de défiscalisation immobilière


M. et Mme Dupont ont investi en 2009 dans un appartement Scellier. A ce titre, ils perçoivent une réduction d’impôt de 8 000€.

Aujourd’hui, il souhaite opter pour un investissement Pinel en acquérant un bien d’une valeur de 200 000€.

Le plafond des niches fiscales depuis 2014 est de 10 000€ par an. En principe, ils ne leur restent qu’une marge de 2 000€ (10 000 – 8 000).

En réalité, nous calculons un double plafonnement :

  • Réduction de 8 000€ au titre du dispositif Scellier
  • Réduction de 2% par an pour la loi Pinel ó 200 000 x 2% = 4 000€

Au total, M. et Mme Dupont pourront réduire leur imposition de 12 000€ puisque la loi Scellier est calculée sous l’ancien plafonnement. Ils n’entrent donc pas dans le plafond actuel des 10 000€.

A ce titre, M. et Mme Dupont pourront encore bénéficier de réductions d’impôt pour un montant maximum de 6 000€ (10 000 – 4 000).



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