N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation Monument Historique


Définition du Régime "Monuments Historiques"

Le dispositif de défiscalisation immobilière « Monuments Historiques » consiste à acquérir un immeuble ancien, en vue de réaliser des travaux et de dégager des charges qui viendront s’imputer directement sur le revenu global du contribuable.

Depuis 2014, les immeubles concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont les suivants (art. L 621 du Code du patrimoine) :

  • Les immeubles classés Monuments Historiques.
  • Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historique.
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine, si ce label a été accordé par avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Ce label est notamment subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique.

 

Les formes de Monuments Historiques


Afin de mieux apprécier la fiscalité, on distingue deux formes de Monuments Historiques :

Le Monument historique inoccupé et générant des recettes

Ici, l’immeuble n’est pas loué mais génère tout de même des recettes accessoires.

Cela peut être des visites payantes par exemple. Les revenus générés seront alors soumis au régime de droit commun, c’est-à-dire qu’ils seront considérés comme des revenus fonciers. Dans cette logique, les charges afférentes à l’ouverture au public (ex : rémunération du gardien) seront déductibles des revenus fonciers.

De la même manière, si la déduction des charges se traduit par un déficit foncier, celui-ci sera imputable du revenu global.

Il est à noter qu’il existe également un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525€. Il s’élève à 2 290€ dans le cas où l’immeuble posséderait un parc ou un jardin.

Le Monument historique occupé et générant des revenus immobiliers

Cette catégorie est généralement la plus pratiquée compte tenu des avantages qu’elle procure.

Ici, la totalité des charges engagées au vu de la remise en état de l'immeuble viendront s’imputer directement sur le revenu global et cela sans limitation, y compris les intérêts d’emprunt.

En pratiquant cette opération, le contribuable vient considérablement baisser son revenu imposable. L'imputation s'effectue en effet sur la tranche d'imposition la plus haute.

La défiscalisation est alors extrêmement importante.

 

Les conditions à respecter dans le cadre de cette défiscalisation


Le contribuable s'inscrivant dans le cadre de cette défiscalisation immobilière est soumis à un engagement de conservation de l’immeuble pendant au moins 15 ans à compter de l’acquisition.

Pour les demandes d’agrément déposées depuis le 1er janvier 2015, seules peuvent obtenir un agrément les sociétés non familiales propriétaires d’un immeuble classé Monuments Historiques depuis au moins 12 mois au jour de la demande.

L’immeuble doit également être affecté à l’habitation pour 75% de ses surfaces habitables.

 

Les avantages des Monuments Historiques


Les avantages de ce dispositif de défiscalisation immobilière sont nombreux, mais nous pouvons en outre mentionner les plus profitables :

  • Les travaux effectués sont déductibles directement sur le revenu global sans limitation, y compris les intérêt d’emprunt.
  • Avantage fiscal non soumis au plafonnement des niches fiscales qui est aujourd’hui de l’ordre de 10 000€.
  • Jouir de l’immeuble en tant que résidence principale tout en constatant un déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global.
  • Exonération des droits de donation et de succession en cas de transmission de l’immeuble et des meubles meublants assujettie à la signature d’une convention avec le Ministère de la Culture.

 

Exemple chiffré de défiscalisation


Monsieur et Madame Dupont ont un revenu imposable de 330 000€.

Ils sont imposés à la tranche à 45%. Leur impôt est donc de 98 288€.

Ils décident d'investir dans un immeuble Monuments Historiques.

Les travaux envisagés s'élèvent à 180 000€ qu'ils vont répartir sur 3 ans, ce qui représente 60 000€ de travaux annuel pendant 3 ans.

Ils pourront à ce titre déduire 60 000€ de travaux sur leur revenu global pendant 3 ans.

Leur impôt ne s'élèvera donc plus qu'à 73 630€, soit une économie de 24 658€ par an.


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