N°1 de la défiscalisation immobilière

Pourquoi emprunter pour défiscaliser dans l’immobilier ?

En France, le taux d’endettement des ménages s’élève à 60%. Si une majorité des individus opte pour l’endettement, c’est qu’il constitue un moyen de « s’enrichir ».

Plus précisément, lorsqu’un individu utilise l’effet de levier du crédit c’est pour se créer un patrimoine (le plus souvent immobilier).

L’endettement intervient généralement en cas d’acquisition de sa résidence principale ou secondaire mais également dans un objectif de défiscalisation en immobilier, au travers d’une défiscalisation Pinel, Malraux, Monument Historique, ...

 

Pourquoi la défiscalisation immobilière est optimisé par l'emprunt


Lorsqu’un contribuable s’endette pour acquérir un bien immobilier de défiscalisation immobilière (objectif de location), il le fait en réalité pour deux raisons :

  • La première concerne le mécanisme de déduction des intérêts. Bien que le coût de l’emprunt soit généralement supérieur au loyer perçu, le contribuable reste gagnant. En effet, que l’on soit en location nue (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices industrielles et commerciaux), les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus perçus par la location. Le montant imposable au titre des revenus locatifs est donc réduit.

 

  • Lorsqu’un contribuable opte pour l’endettement, il permet également la conservation de ses liquidités. Ce second avantage montre que s’il décide d’investir sans emprunter, son épargne disponible sera amoindrie. Ainsi, en cas de futures acquisitions ou de problèmes survenus, le contribuable ne pourra pas subvenir à ses besoins ou difficilement.

Par conséquent, l’endettement constitue à la fois un moyen de se constituer un patrimoine à un moindre coût puisque les revenus imposables sont diminués des intérêts d’emprunt ; mais il représente également une sécurité pour le contribuable qui sauvegarde son épargne disponible.

 

Pourquoi défiscaliser grâce à l'immobilier ?


  • L'immobilier est un des seuls investissements qui permet de profiter de l'effet de levier du crédit.
  • L'immobilier possède un caractère acyclique. Comparativement au marché financier, celui de l’immobilier a eu tendance à rester stable ces dernières années. L’immobilier est le moyen de diversifier un patrimoine majoritairement financier.
  • Il donne lieu à des rendements constants.
  • La pierre possède une qualité qui ne peut lui être contestée. Elle a vocation à prendre de la valeur.
  • A long terme, la plus-value est exonérée : au bout de 22 ans au titre de l'impôt sur les revenus et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • Grâce au mécanisme de donation/cession, le contribuable peut transmettre un patrimoine sans avoir à supporter la plus-value.
  • Qu'il opte pour une location nue ou meublée, le contribuable pourra déduire les intérêts d'emprunt de son revenu foncier.

 

Pourquoi s’endetter aujourd’hui ?


  • Les taux sont historiquement bas. Cette situation est l’occasion de s’endetter à un moindre coût.
  • En France, les taux sont fixes ce qui n’est pas toujours le cas dans les pays développés. Aux Etats-Unis par exemple, ils proposent uniquement des taux variables qui peuvent entraîner des mensualités importantes en cas de hausses de taux.
  • Certains dispositifs permettent une déduction des intérêts d’emprunt directement sur le revenu global. C’est le cas du dispositif Monuments Historiques par exemple, qui permet une imputation des charges directement sur le revenu global, sans limitation, y compris les intérêts d’emprunt.
  • S'endetter aujourd’hui conduit à se procurer un revenu complémentaire à la retraire.

 

Exemple chiffré de défiscalisation


 

M. et Mme perçoivent des revenus fonciers de l’ordre de 10 000€ par an.

On considère qu’ils sont imposés à la tranche marginal d’imposition de 30%.

1ère solution : sans emprunt

Revenu foncier : 10 000€

Taux d’imposition : 30%

Prélèvements sociaux : 15,5%

Montant imposable : 10 000 x 45,5% = 4 500€

2ème solution : avec emprunt

Revenu foncier: 10 000€

Intérêts annuels : 4 800€

Taux d’imposition : 30%

Prélèvements sociaux : 15,5%

Montant imposable : (10 000 – 4 800) x 45.5% = 2 366€

M. et Mme réalise alors une « économie fiscale » de : 4 500 – 2 366 = 2 134€


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