N°1 de la défiscalisation immobilière

L’utilité d’une société civile dans le cadre de l’immobilier

La société civile est une personne morale. Elle acquière une personnalité juridique distincte des personnes qui la composent, à savoir les associés.

Elle est dotée de la capacité juridique : elle peut acheter, vendre, louer, se porter caution… selon ce qui aura été définie dans les statuts. Elle doit toutefois avoir une activité civile et être inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Au niveau fiscal, chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de sa quote-part. Il est toutefois possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).

société civile

Dans la mesure où la société possède un patrimoine distinct de celui des associés, on peut donc considérer qu’elle est un mode de détention indirect des biens. Lorsque la société civile est immobilière, elle a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier.

La SCI est notamment utilisée dans le cadre de défiscalisations immobilières : Pinel, Malraux.

Pourquoi constituer une société civile dans le cadre de l'immobilier ?

L’utilité de créer une SCI dans le cadre de l’immobilier est de plusieurs ordres. Elle va notamment intervenir sur cinq facteurs :

  • Le pouvoir décisionnel
  • L’indivision
  • La fiscalité
  • La transmission de l’immeuble
  • Les plus-values

 

La dissociation de l’« avoir » et du « pouvoir »

La liberté contractuelle de la SCI, caractéristique essentielle des sociétés civiles, permet d’aménager librement les statuts. La SCI a véritablement pour objectif de faciliter la gestion d’un patrimoine. A ce titre, il est possible de prévoir selon le type d’actes et notamment en cas de donations, de conserver un pouvoir de gestion sur les immeubles. La rédaction des statuts doit donc être précise et prévoir ce type de situation afin de toujours conserver un contrôle sur la gestion des biens.

 

La SCI : un moyen de pallier les difficultés de l’indivision

La SCI permet la détention d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. C’est également le cas de l’indivision, que l’on retrouve fréquemment (acquisition d’un immeuble par des époux en séparation de biens, des partenaires de pacs ou encore à la suite d’un décès lorsque le patrimoine du défunt devient la propriété indivise de ses héritiers) et qui présente des obstacles.

En effet, en cas d’indivision, tout acte de gestion exige l’accord unanime des indivisaires, ce qui peut entraîner des conflits. D’autre part, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, quel que soit le motif. Cela peut donc être contraignant si les autres indivisaires ne peuvent lui racheter ses parts et seraient dans l’obligation de vendre le bien, par exemple.

La SCI permet précisément de pallier ces difficultés puisqu’il est possible d’aménager entièrement les statuts et de prévoir les démarches en fonction des problèmes qui peuvent survenir. Par ailleurs, un titulaire de part ne pourra les céder que s’il trouve preneur.

En revanche, la possibilité de nommer un gérant et d’organiser librement la gestion ne gomme pas en totalité la survenance de conflits au sein des associés. La SCI permet simplement d’en améliorer la gestion pour une meilleure entente.

 

Le choix de l’imposition :

Sans option particulière, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. A ce titre, chaque associé est imposé à hauteur de sa quote-part et donc en fonction de sa tranche marginale d’imposition. La fiscalité peut donc parfois être lourde.

Toutefois, il est possible d’opter pour l’imposition sur les sociétés. L’avantage est alors de deux ordres :

  • L’imposition est par définition réduite puisqu’un taux forfaitaire s’applique sur les bénéfices réalisés : 15% jusqu’à 38 120€ et 33% au-delà.
  • Le passage à l’impôt sur les sociétés permet également d’amortir l’immeuble (hors terrain), c’est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices, une partie de l’immeuble.

 

Il convient néanmoins de nuancer les bienfaits d’un passage à l’IS :

  • Il est à noter qu’une fois à l’IS, il n’est plus possible pour la société de revenir à un mode d’imposition transparent (IR).
  • La société est imposée à un taux forfaitaire réduit. Cependant, en cas de distribution de dividendes, les associés sont également imposés à l’IR, selon leur tranche marginale d’imposition et à hauteur de leur quote-part.
  • Une sortie à l’IS n’est pas toujours profitable puisque la société, en cas de vente d’un immeuble, devra payer la plus-value réalisée (c’est-à-dire la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et le montant amorti). Et si la société distribue ensuite des dividendes, les associés seront également imposés à l’IR à hauteur de leur quote-part. In fine, le bénéfice résiduel espéré n’est plus le même.
  • Conserver un régime d’imposition à l’IR, permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et ainsi créer du déficit foncier (l’un des principes de défiscalisation immobilière).

 

Une transmission moins onéreuse :

A la suite de la création d’une SCI, le contribuable envisage très souvent une donation de tout ou partie des parts. Généralement, la donation s’opère afin de bénéficier de plusieurs avantages :

  • Limiter la fiscalité successorale (en ligne directe, parents/enfants, il existe un abattement de 100 000€ tous les 15 ans).
  • Transmettre tout en conservant les pouvoirs sur les biens.
  • Sortir certains biens de la base taxable ISF (seulement en cas de donation de la pleine propriété des parts).
  • Ou encore assurer des revenus aux enfants par exemple (en cas de donation de l’usufruit).

En théorie, dans le cas d’une donation, les droits de donation sont calculés sans tenir compte des dettes liées au bien.

En revanche, si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société. Par conséquent, l’actif se verra diminuer et corrélativement les droits de donation également.

Cependant et bien souvent oublié, on constate que cet avantage au moment de la donation est gommé au moment de la succession. Prenons un exemple :

  1. et Mme Dupont créent une SCI. Ils acquièrent un immeuble par l’intermédiaire d’un financement et mettent aussitôt le bien en location. Toutefois, les revenus perçus par la SCI au titre de la location ne suffisent pas pour venir combler les mensualités d’emprunt. C’est donc M. et Mme Dupont qui viendront personnellement compléter ce manque. Cette opération conduit à la constitution de ce que l’on appelle « le compte courant d’associé ». On le retrouve lorsque l’un des associés prête à la SCI ou inversement (mais cela est très rare).

Parallèlement, les parents font une donation de la nue-propriété des parts à leurs enfants. Comme vu précédemment, les droits de donation seront très faibles.

Seulement, au moment du décès de M. et Mme Dupont, dans la mesure où ils disposent d’une créance vis-à-vis de la SCI (du fait du compte courant d’associé), cette somme d’argent intégrera alors l’actif successorale des parents et par conséquent, les enfants se verront payer des droits de succession plus importants. On est donc face à un jeu à somme nulle.

 

Un avantage dans le calcul de la plus-value :

L’imposition de la plus-value diffère selon le régime fiscal de la SCI.

  • Si la SCI est imposée à l’IR, en cas de cession d’un immeuble ou de parts par un associé, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières du particulier. A ce titre, la plus-value de cession est imposée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux mais dispose d’un abattement selon la durée de détention. Ainsi, plus longtemps le bien est détenu et moins la fiscalité est importante. D’ailleurs, la plus-value se trouve exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
  • Si la SCI opte pour une imposition à l’IS, la plus-value de cession sera alors considérée comme une plus-value professionnelle. Dans ce cas, la plus réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI et est donc imposée à l’IS. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette. Comme mentionné précédemment, les amortissements sont pris en compte dans la valeur comptable nette et viennent, par conséquent, fortement augmenter la plus-value réalisée.

En somme, l’un des avantages majeurs de la SCI réside dans sa liberté contractuelle. Peu de règles encadrent le contenu des statuts. Par conséquent, les associés peuvent de bon gré fixer les règles de gestion, les pouvoirs, la rémunération… afin de faciliter les relations entre associés et les démarches à suivre en cas de conflits.

Rien n’empêche également d’utiliser la SCI dans le cadre d’une défiscalisation immobilière. En effet, le contribuable peut inclure dans la SCI un immeuble acquis sous la loi Pinel par exemple, afin de bénéficier, outre les avantages de la SCI, d’une réduction d’impôt.

 

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