N°1 de la défiscalisation immobilière

Qu’est-ce que l’usufruit locatif social ?

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :

  • L’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,
  • Le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,
  • L’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement ce qui revient alors à partager ce droit entre deux parties : l’usufruitier (usus + fructus) et le nu-propriétaire (abusus).

 

usufruit

 

Le principe de l'usufruit locatif social

La loi du 13 juillet 2006 sur l’Engagement National pour le Logement (ENL) a fourni le cadre juridique du dispositif en Usufruit Locatif Social (ULS).

Son principe repose sur sa capacité à produire des logement sociaux et intermédiaires dans les villes en tension foncière. Plus précisément, ces environnements tendus se caractérisent par une demande croissante de logements et par une offre insuffisante de logements abordables.

L’objectif de l’usufruit locatif social est donc de favoriser cette offre tout en se constituant un patrimoine immobilier non négligeable.

En principe acquis par les seuls acquéreurs privés (démembrement classique), le bien est cette fois-ci acheté par deux parties bien distinctes :

  • Un acquéreur privé pour l’acquisition de la nue-propriété,
  • Un bailleur social pour l’usufruit.

Il s’agit ainsi d’acquérir un logement qui fera l’objet d’un démembrement temporaire pour une durée allant de 15 à 20 ans.

Pour exemple d’usufruitier, le Groupe 3F propose des solutions de logement et d’hébergement aux personnes qui ne peuvent se loger sur le marché libre.

 

Quels sont les intérêts pour l'acquéreur privé ?

Les intérêts d’un tel dispositif sont nombreux :

  • Acquérir un bien immobilier par l’endettement et à moindre coût (taux d’intérêts historiquement bas et achat uniquement de la nue-propriété).
  • Si l’acquéreur achète le bien par endettement, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers déjà existants. En cas de déficit foncier, ils sont reportables au titre des 10 années suivantes.
  • S’il achète directement le bien (sans endettement), il vient réduire sa base imposable à l’ISF dans la mesure où la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable.
  • Pendant toute la durée du démembrement, l’acquéreur bénéficie d’un confort de gestion puisque l’usufruitier prend à sa charge les aléas locatifs, les charges, les travaux d’entretien, etc… Une convention de démembrement permet par ailleurs de faciliter les engagements de chacune des parties.
  • A la fin du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans fiscalité et le propriétaire jouit alors intégralement de son droit de le vendre, le louer ou l’occuper.
  • Enfin, le démembrement reste un outil de transmission de patrimoine. Il permet de transmettre, à ses enfants par exemple, la nue-propriété tout en continuant à percevoir des revenus.

 

Schéma d'origine

 

usufruit

 

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