L’investissement locatif représente un moyen de profiter d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. Appelé déficit foncier, ce mécanisme est accessible en fonction des charges, recettes et travaux réalisés. Pour plus d’informations, découvrez à travers cet article, la définition et le fonctionnement du déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une réduction d’impôt accordée à un propriétaire de logement en location nue, ayant choisi le régime d’imposition réel. La réduction est déduite des charges de revenus fonciers sous conditions que le montant des charges est supérieur au montant des revenus fonciers. En fait, il s’agit d’une partie des charges supérieures aux revenus fonciers bénéficiant d’une remise d’impôt sur le revenu.

Le régime d’imposition réelle est une option irrévocable valable pendant 3 ans. Son avantage réside dans le fait que les dépenses réellement engagées à chaque année fiscale sont déduites des revenus fonciers.

Les charges déductibles

En premier lieu, le déficit foncier permet de déduire des revenus fonciers les divers frais de gestion et d’administration du bien. Cela peut être la rémunération du concierge, les frais d’agence immobilière ou de syndic de copropriété.

Outre cela, cette option est aussi un moyen d’être exonéré des impôts associés au logement, qui sont non récupérables auprès du locataire. Il s’agit entre autres de la taxe foncière.

Au même titre, les dépenses affectées à la réparation et à l’entretien du logement en location, notamment les travaux résultant de la vétusté du logement, et qui serviront à l’optimisation de la location peuvent être déduites des revenus fonciers. Il en est de même pour toutes les provisions pour charge dans le cadre d’un logement locatif au sein d’une copropriété.

Sinon, les charges locatives non récupérées auprès du locataire à la fin de l’année suivant son départ peuvent être déduites en faveur du propriétaire. Enfin, l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire, les primes d’assurance, les intérêts, ainsi que les frais d’emprunt représentent d’autres charges déductibles.

Dans tous les cas, afin de bénéficier de la réduction fiscale, il faut réaliser les démarches nécessaires, à savoir, la déclaration de revenus incluant les charges déductibles via le formulaire 2044 et 2042.

Comment calculer son déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier peut se faire en deux étapes. En premier lieu, il faut déterminer le montant total des revenus bruts, des intérêts d’emprunt, ainsi que des autres charges. Une fois cette étape effectuée, il faut effectuer la déduction des charges résultant des intérêts d’emprunt du revenu brut total. Le résultat négatif constitue le déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes. Un résultat foncier virant au rouge traduit un déficit déductible à partir du montant du revenu global, avec une limite de 10 700 €. Quant à l’éventuel surplus, il peut être reporté sur le revenu foncier des années suivantes.

Exemple de calcul du déficit foncier

Afin de mieux évaluer son déficit foncier, découvrez un exemple concret issu de la simulation de déficit foncier d’un propriétaire détenant 2 biens immobiliers.

Bien immobilier 1 : Revenus bruts : 3 100 € ; Autres charges : 12 300 € ; Intérêts d’emprunt : 3 500 €

Bien immobilier 2 : Revenus bruts : 7 900 € ; Autres charges : 2 900 € ; Intérêts d’emprunt : 2 000 €

Selon ces données, les revenus bruts du propriétaire s’élèvent à 11 000 €, alors que ses intérêts d’emprunt sont de 5 500 €. En l’occurrence, son revenu net résultant des intérêts d’emprunt sont de 5 500 €, soit positif et sans déficit foncier issu des intérêts d’emprunt, à reporter sur les revenus fonciers ultérieurement.

Cependant, en déduisant les autres charges, que le propriétaire, en tant que contribuable, supporte, il lui reste un déficit de 9 400 €, à imputer sur son revenu global en totalité, étant donné le montant inférieur à la limite de 10 700 €.

Les autres lois de défiscalisation :