La loi Malraux : investir dans l’immobilier ancien

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La loi Malraux, ou la loi numéro 62-903, est une très ancienne loi en vigueur en France depuis 4 août 1962. L’appellation de la loi Malraux s’est faite à partir du nom de l’ancien ministre de la Culture André Malraux.

Il s’agit d’un dispositif ancien visant la défiscalisation en matière immobilière. C’est une loi sur la préservation et la restauration des patrimoines historiques et esthétiques français. La législation Malraux permet d’investir dans l’immobilier ancien. La loi Malraux est destinée à toutes les personnes qui sont domiciliées fiscalement en France. Chaque personne, qui possède un bien immobilier et qui veut y faire des travaux de rénovation et de restauration, peut bénéficier de la loi Malraux s’il répond aux conditions du dispositif.

La défiscalisation immobilière peut convenir aux propriétaires de biens anciens les plus fiscalisés. La législation Malraux permet une réduction d’impôts pour l’investissement dans l’immobilier ancien à caractère historique. Pour un investissement en loi Malraux sur un bien immobilier ancien, il faut acquérir un logement situé en plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ou bien situé en secteurs sauvegardés. Ces biens sont situés dans des zones protégées puisqu’ils possèdent des valeurs architecturale et historique. L’investissement dans l’immobilier grâce au dispositif Malraux touche les centres-villes des grandes agglomérations. Il s’agit de communes à forte notoriété en France, telles que Lille, Lyon, Avignon, etc.

Le dispositif Malraux vise à rendre sa valeur aux biens immobiliers anciens. L’acquéreur du bien ancien et historique situé dans la zone couverte par le dispositif Malraux déduit le coût de la réhabilitation à partir de ses impôts. L’immobilier ancien doit détenir un caractère historique et esthétique destiné à justifier sa valorisation dans des travaux de réhabilitation.

Quel avantage fiscal à la loi Malraux ?

Le but principal du dispositif fiscal de Malraux est de permettre une réduction rapide et substantielle de l’impôt des personnes et investisseurs les plus fiscalisés tout en permettant la réhabilitation des patrimoines historique par des investisseurs privés. Les avantages fiscaux pour un investissement en loi Malraux sont profitables pour les particuliers ou associés d’une entreprise non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le dispositif de la loi Malraux est accessible à tous alors à partir de 150 000 € d’investissement. Le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafond des niches fiscales. La réduction d’impôts sur les travaux de restauration et de rénovation varie selon les emplacements et le type de l’immeuble ancien. L’avantage fiscal peut atteindre jusqu’à 30 % :

  • La réduction d’impôts est de 30 % pour les immeubles se trouvant dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui dispose d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
  • La réduction de l’impôt est aussi de 30 % dans les quartiers ayant un nombre d’habitats anciens dégradés supérieur à la moyenne.
  • L’avantage fiscal est de 22 % si l’immeuble se situe dans un site patrimonial remarquable couvert d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
  • La rédaction d’impôts est aussi de 22 % si la restauration et rénovation les immeubles sont déclarés d’utilité publique et qu’ils se situent dans un site patrimonial remarquable.

L’avantage fiscal est équivalent aux dépenses engagées pendant la réhabilitation. Le plafond de l’investissement en loi Malraux est de 400 000 € sur une durée de 4 ans maximum. Une modification de la loi permet actuellement le report de la réduction d’impôts sur l’année suivante. Les dépenses engagées peuvent alors être calculées sur une période pluriannuelle. L’acquéreur du bien dispose d’autres bénéfices comme la facilité d’obtention de permis de construire et des réductions de délivrance du permis de construire. L’acquéreur dispose un complément de revenus à l’aide de l’encaissement des revenus fonciers grâce à l’investissement Malraux. Les revenus fonciers du contribuable peuvent être défiscalisés par la déduction des frais et charges.

Les conditions du dispositif

L’acquéreur, lors de son investissement dans l’immobilier ancien, doit s’engager à terminer les travaux en restaurant entièrement le bâtiment acquis. Avant le commencement des travaux de réhabilitation, il doit aussi disposer d’une autorisation spéciale auprès de Préfet (ASP). L’acquéreur doit s’engager à rénover, restaurer et louer les logements nus à titre de logement principal pendant une durée d’au moins 9 ans. La mise en location du bien doit se faire dans les 12 mois qui suivent la date de finalité des travaux de restauration. Les locataires des biens ne doivent pas faire partie ni de la famille de l’acquéreur (ascendant ou descendant), ni des membres du foyer fiscal. La réhabilitation de l’immobilier ancien doit être complète, c’est-à-dire de l’intérieur et de l’extérieur. L’acquéreur s’engage aussi à employer un architecte des Bâtiments de France pour faire la réalisation et superviser les travaux de rénovation. Sauf dans les cas de fouille archéologique, les travaux sur le bien immobilier ancien doivent être effectués dans un délai d’aux moins de 4 ans. La défiscalisation de l’investissement Malraux est immédiate à partir du début des travaux de rénovation.

Les autres lois de défiscalisation :