N°1 de la défiscalisation immobilière

Défiscalisation Censi Bouvard


Le dispositif défiscalisation immobilière Censi Bouvard est une variante du dispositif LMNP traditionnel. Il bénéficie de plusieurs avantages : TVA récupérable et réduction d’impôt en premier lieu.

La défiscalisation Censi-Bouvard permet de se constituer une rente tout en réduisant ses impôts.

Cette solution de défiscalisation immobiliere est-elle pour autant pertinente ? La question peut véritablement se poser.

 

Principe de cette défiscalisation immobilière


Le mécanisme de fonctionnement du dispositif défiscalisation immobiliere Censi-Bouvard est le même que celui d’un investissement sous le statut de LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il consiste à acheter puis louer un bien immobilier meublé.

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, l’acquéreur doit respecter certaines conditions relatives au montant des revenus générés par l’investissement immobilier et à son éventuelle inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Dans les faits, l’immense majorité des particuliers est éligible au statut LMNP.

Sont concernés par le dispositif immobilier Censi Bouvard les établissements et résidences suivants : résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences d'affaires ou encore les établissements médicalisés pour personnes âgées dépendantes.

Lors de l’acquisition, le propriétaire signe un bail commercial de 9 ans minimum avec l’exploitant de la résidence ou de l’établissement qui s’occupe de trouver des locataires occupants. Généralement, le bail signé est de 11 ans.

Ce bail commercial garantie la perception de revenus réguliers. Ces derniers sont revalorisés tous les ans par rapport à un indice de référence, tel que l’IRL, ou à un taux prédéfini contractuellement.

Avec un dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, le propriétaire est dans une situation en apparence confortable puisqu’il ne s’occupe de rien. Il n’a pas à se charger de la recherche de locataires, ni de l’obtention des loyers ni même du paiement des travaux de rénovation ou d’entretien.

L’acquisition d’un bien immobilier en Censi Bouvard se fait facilement devant notaire.

 

Une défiscalisation de 11% de la valeur immobilière


La LMNP Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt.

Celle-ci s’applique pour plusieurs logements dans une limite annuelle de 300 000 euros d’investissement. La réduction est égale à 11 % du montant de l’opération.

BOI-IR-RICI-220-30, § 240

Ce taux est néanmoins bien inférieure à ce que propose la défiscalisation Pinel par exemple.

En cas d'insuffisance d'impôt, la fraction de la réduction non imputée est reportable sur les 6 années suivantes (imputation des fractions les plus anciennes en priorité).

Attention, les investissements réalisés en LMNP Censi-Bouvard entrent dans le calcul du mécanisme de plafonnement global des avantages fiscaux, de 10 000 euros par an.

BOI-IR-RICI-220-30, § 370

 

Récupération de la TVA sur l'immobilier


Un deuxième avantage fiscal est du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard est le remboursement du montant total de la T.V.A. après la livraison du bien.

Ce remboursement a lieu sous réserve que le bail commercial d'au moins 9 ans soit signé avec un gestionnaire offrant la possibilité d'au moins trois des quatre services suivants : accueil et gardiennage, nettoyage quotidien des locaux, petit déjeuner, fourniture du linge de maison.

Point d'attention, l'argument de la récupération de la TVA est trop souvent mis en avant par les promoteurs à tel point que l'on peut se demander sur les prix HT ne sont pas un peu "gonflés" parfois lors de la commercialisation des biens immobiliers.

 

Faits générateurs de la défiscalisation


Le fait générateur du taux correspond à la date de l'investissement, à savoir la date d'acquisition du bien.

Celle-ci correspond à la date de signature de l'acte authentique.

Le fait générateur de la défiscalisation à l'impôt sur le revenu correspond à la première année au titre de laquelle le contribuable bénéficiera de la réduction d'impôt.

Pour un logement neuf, il s'agit de la date d'acquisition du bien immobilier (acte authentique).

Pour un logement en VEFA, il s'agit de l'année d'achèvement de la construction.

 

Résidence de services & immobilier, prudence ...


Il faut être prudent car l'investissement immobilier en résidence de services peut s'avérer être un piège pour l'investisseur.

Celui-ci se retrouve parfois confronté à des gestionnaires peu scrupuleux qui ne désirent pas honorer dans la durée le taux de rendement initialement annoncé.

L'investisseur est alors pris au piège avec une maîtrise très faible de son bien immobilier, qui devient parfois invendable.

 

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