N°1 de la défiscalisation immobilière

Immobilier Nue Propriété

Principe général de l'investissement en Nue Propriété


L'investissement en nue propriété est un dispositif de défiscalisation immobilière très intéressant pour réduire son impôt sur le revenu, son Impôt sur la Fortune (ISF) ou encore acquérir un bien immobilier de manière décotée.

Le principe de cet investissement consiste en l'achat d'un bien immobilier démembré mais uniquement pour la nue propriété et donc sans en avoir sa jouissance (l'usufruit).

La jouissance d'un bien se matérialise habituellement par la faculté de le louer ou d'y vivre. Cet usufruit est octroyée à un tiers.

De ce fait, l'investisseur acquiert la nue propriété du bien de manière décotée pour une partie de la valeur globale appelée pleine propriété. La réduction d'impôt sur le revenu est généralement de l'ordre de 45 à 56%.

La réduction d'ISF est également importante et varie en fonction de la base nette imposable.

 

Réduisez l’imposition sur vos revenus fonciers


Au regard de l'impôt sur le revenu, l'avantage de la défiscalisation immobilière en nue propriété d'un bien immobilier démembré réside dans la possibilité d'imputer les intérêts d"emprunt sur des revenus fonciers existants.

Rappelons que l'investisseur acquiert le bien démembré pour 50 à 65 % de sa valeur en moyenne. En cas d'acquisition avec emprunt il pourra imputer les intérêts sur ses revenus fonciers existants.

Schéma Investissement Nue Propriété

Les revenus fonciers étant imposées au niveau de la tranche marginale d'imposition + 15,5 % de prélèvements sociaux, la réduction d'impôt peut ainsi atteindre un taux de 60%.

Cette stratégie permet ainsi de lutter contre l'effet de ciseau locatif traditionnel : des revenus fonciers qui augmentent du fait de leur indexation et en parallèle des charges d'intérêt d'emprunt qui diminuent mécaniquement pour un prêt amortissable.

L'investissement en nue propriété permet donc de bénéficier d'un avantage fiscal important et qui perdure dans le temps puisque l'investisseur ne perçoit pas de revenus du bien démembré. Ce qui est logique puisqu'il l'a acheté décoté, sans l'usufruit.

 

Réduisez votre ISF grâce à la nue-propriété


Au regard de l'ISF, l'achat de la nue propriété d'un bien immobilier est extrêmement efficace. En effet, l'article 885 G du Code Général des Impôts précise que c'est à l'usufruitier de le déclarer a hauteur de la pleine propriété.

Ainsi, la base taxable à l'ISF de l'investisseur se trouve réduite à hauteur du montant d'achat de la nue propriété.

L'économie fiscale peut donc être conséquente, notamment lorsque l'investisseur se trouve juste au dessus d'un palier du barème de l'ISF.

Attention néanmoins, il existe quelques conditions pour que le bien n'entre pas dans la base taxable ISF de l'investisseur, notamment que l'usufruitier ne soit pas une société soumise à l'impôt sur le revenu.

Extrait de l'article 885 du CGI :

" Les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. "

Défiscalisation en nue propriété : avantage successoral


D'un point de vue successoral, la défiscalisation immobilière en nue propriété d'un bien immobilier est extrêmement efficace.

En effet, lorsque l'investisseur transmet la nue propriété du bien immobilier, à un enfant par exemple, il lui transmet indirectement la pleine propriété du bien. Lors de l'extinction de l'usufruit, l'enfant prendra possession d'un bien immobilier en pleine propriété.

Les droits de [glossary slug='mutation'/] calculés lors de la donation porteront uniquement sur la valeur de la nue propriété. La base taxable est ainsi réduire de près de 40%. Le gain successoral est alors conséquent pour le donateur et le donataire ; l'usufruit du bien ne faisant pas l'objet de droits de donation.

Par ailleurs, ce schéma peut être optimisé en faisant porter les droits de donation sur le donateur.

Une nouvelle fois, l'investissement en nue propriété s'inscrit parfaitement dans une stratégie successorale très efficace et parfaitement maîtrisée.
 

Durée d'investissement immobilier


Au terme de l’usufruit, à la fin du [glossary slug='demembrement'/] de propriété, l’épargnant retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, entretenu sur la durée par l’usufruitier-bailleur.

La durée du démembrement est variable en fonction des programmes. Elle se situe généralement entre 15 et 17 ans. A terme, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue entre les mains de l'investisseur.

La durée du démembrement influence les taux de répartition entre la nue propriété et l'[glossary slug='usufruit'/]. Ainsi, sur 15 ans la nue propriété ne coûtera généralement que 60% de la pleine propriété a l'investisseur. Sur 18 ans, la nue propriété aura une valeur proche de 54% de la pleine propriété. Les valorisations sont basées sur un calcul économique de l'usufruit et donc une actualisation des revenus locatifs perçus par l'usufruitier.  
 

Qui sont les usufruitiers ?


Les usufruitiers sont le plus souvent des bailleurs institutionnels collecteurs de fonds, notamment au travers du 1% patronal ou encore le 1% logement.

Parmi les plus connus, nous pouvons citer l'Office Public Départemental de l'Habitat des Hauts de Seine (OPDH 92), Versailles Habitat ou encore le groupe Plurial.

Les bailleurs institutionnels jouent un rôle essentiel pour le compte de l'Etat, ce qui assure la pérennité de l'investissement en nue propriété.

 

Répartition des charges entre Nu-Propriétaire et Usufruitier


Les frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de remise en état du bien sont supportés par l’usufruitier. Dans le cas d'un investissement démembré, l'usufruitier prend également à sa charge la taxe foncière.

La répartition des charges est prévue contractuellement en amont de l'investissement en nue propriété.

Le nue propriétaire n'a donc aucune charge à payer sur toute la durée du démembrement, à la différence des autres investissements immobiliers.


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