N°1 de la défiscalisation immobilière

Investissement immobilier : les questions à se poser

Mode de détention du bien immobilier


Dans le cadre d'une défiscalisation immobilière, le bien peut être détenu soit en direct, soit via une SCI (Société Civile Immobilière)

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, lorsque la société donne en location nue les immeubles dont elle est propriétaire, ses revenus sont déterminés selon les règles des revenus fonciers.

Les associés de la SCI sont imposables en leur nom au titre de la quote-part qui leur revient dans les revenus nets fonciers déterminés par la société. Si la société est déficitaire, chaque associé peut imputer la quote-part du déficit foncier correspondant à ses droits dans les conditions de droit commun.

La SCI permettra de dissocier l'avoir du pouvoir et ainsi faire peu à peu entrer les enfants au capital de la SCI sans pour autant perdre le contrôle.

Néanmoins, la tenu comptable est plus complexe via une SCI qu'en cas d'investissement immobilier en direct.

 

Le régime du micro-foncier pour qui ?


Le régime micro-foncier est un régime d’imposition simplifié.

Dans la majorité des cas, le contribuable ayant réalisé une opération de défiscalisation immobilière est placé, de plein droit, sous le régime d'imposition du micro-foncier lorsqu’il ne loue pas des biens soumis à des régimes fiscaux spéciaux et que le montant du revenu foncier brut annuel perçu, par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, pour les immeubles détenus en direct et les revenus issus de la détention de parts de société, est inférieur à 15 000 €.

Toutes les recettes brutes du foyer fiscal sont additionnées puis un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué.

Remarque : L’abattement de 30 % représente l’ensemble des charges relatives aux immeubles concernés. Ainsi, le contribuable ne peut appliquer aucune autre déduction. Il ne peut pas tenir compte des charges qu'il a réellement acquittées. Ainsi, aucun déficit foncier ne peut être constaté.

Le régime réel et le régime "micro foncier" ne sont pas cumulables c'est-à-dire que le contribuable devra choisir l'un ou l'autre des régimes pour l'ensemble de ses biens générant des revenus fonciers.

Si l'investisseur sait qu’il a à effectuer beaucoup de travaux et/ou a à déduire des intérêts d’emprunt très importants, c’est-à-dire qu’il aura un montant de charges à déduire plus important que le montant correspondant à la déduction issue de l’abattement de 30 % alors il a intérêt à opter pour le régime réel.

Pour opter, aucun formalisme particulier n’est requis. Il suffit de déposer une déclaration n°2044. L’option est globale c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du contribuable. Le régime réel prend effet l’année au titre de laquelle l’option a été prise. L'option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable.

 

Pertinence de cet investissement lorsque le taux marginal d'imposition de l'investisseur est élevé


Les recettes locatives sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, au taux marginal d'imposition auquel il convient de rajouter les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Si l'investisseur se situe dans une tranche marginale d’imposition élevée, et que son objectif est la recherche de revenus (et non de constitution du patrimoine par exemple), la location nue d’un bien immobilier pourrait s’avérer onéreuse puisque les recettes locatives seraient susceptibles de concourir à l'augmentation de la pression fiscale.

C'est pourquoi il est recommandé de réaliser son opération de défiscalisation immobilière en utilisant l'emprunt bancaire, ce qui réduira considérablement voire annulera la fiscalité sur les revenus fonciers.

Dans un deuxième temps plus lointain, il sera possible de passer l'investissement immobilier sous le régime de la location meublée.

 

 

Ne pas confondre rendement locatif et rentabilité globale de l'investissement


Pour évaluer la rentabilité d'un produit immobilier, il faut à la fois tenir compte du rendement locatif et de la valorisation du capital. Le rendement réel ne s'obtient qu'après la revente du bien.

Attention à la remise en cause de l'imputation sur le revenu global du déficit foncier

L'imputation sur le revenu global d'un déficit foncier est subordonnée au maintien de l'immeuble à la location.

En effet, toute imputation implique que l'immeuble soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de l'imputation du déficit. La location doit être effective et permanente et en cas de départ du locataire une nouvelle location doit être consentie.

 

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